Nyproduktion på Costa del Sol: sju fallgropar innan du skriver på off-plan

Nyproduktion på Costa del Sol glittrar i mäklarens marknadsföring: energideklarationer, pooler, hiss, garage. Men många som köper off-plan råkar ut för problem på vägen, från förseningar och ändrade planlösningar till byggherrar som går i konkurs. Här är sju fallgropar du bör förbereda dig på.

Moms och skatt skiljer sig från begagnade bostäder

Nyproduktion beskattas med 10 procent moms plus AJD (stämpelskatt, normalt 1,2-1,5 procent) i stället för 7 procent överlåtelseskatt som på begagnat. På en lägenhet för 350 000 euro blir det 39 200 euro i skatter mot 24 500 för en begagnad bostad. Skillnaden är 14 700 euro.

De sju fallgroparna

1. Off-plan-förseningar

Inflyttning avtalad till september, uppdaterad till mars och därefter till juli nästa år. Kontraktet bör innehålla viten för förseningar, men många saknar det. Du riskerar hyreskostnader medan du väntar, och förskjutningar i skatt, visum och skolgång.

2. Bankgaranti på inbetalningar

Spansk lag kräver att varje inbetalning skyddas av en individuell bankgaranti eller försäkring. Pengarna ska gå till ett separat konto och inte till byggherrens huvudkonto. Del Sol Prime Homes påminner om att detta är reglerat, men alla byggherrar följer inte lagen.

3. Ändringar i planlösning och materialval

Byggherren kan göra mindre ändringar i planlösning eller material under byggets gång. Kontraktet ska ange att ändringar måste godkännas skriftligt och inte får försämra värde eller funktion.

4. Certificado de Primera Ocupación saknas

Utan det här intyget är bostaden formellt sett inte beboelig. Du kan ha köpt en byggnad utan det lagliga klartecknet, särskilt i mindre kommuner eller självstyrda urbanisationer.

5. Första årets comunidad subventioneras av byggherren

Byggherrar sätter ofta en konstgjort låg comunidad-avgift det första året för att hålla priset attraktivt. Från år två kommer de verkliga priserna, ofta det dubbla, plus den första derraman.

6. Garantitid på byggnaden

I Spanien ger byggnadsgarantin tio år på strukturella fel, tre år på funktion och ett år på ytskikt. Byggherrar är skyldiga att teckna en täckande försäkring (seguro decenal) som ska gälla i tio år. Kontrollera att den är tecknad.

7. Olagligt byggande och planregister

Även nyproduktion kan ha problem i planregistret, särskilt i inlandskommuner. Din advokat måste kontrollera att byggnaden är registrerad med godkänt bygglov och slutligt färdigintyg.