Köpa nyproduktion i Spanien: det här skiljer den från en begagnad bostad
Att köpa nyproduktion i Spanien liknar ett köp av begagnad bostad i stora drag, men skiljer sig på några punkter som har verklig ekonomisk betydelse. Det viktigaste är att du ofta betalar innan bostaden finns.
Här är skillnaderna som faktiskt spelar roll.
Du betalar under byggtiden, inte vid tillträdet
Vid nyproduktion betalar du vanligtvis ett reservationsbelopp, därefter delbetalningar under byggperioden och resten vid överlämnandet. Det betyder att du kan ha betalat in stora belopp långt innan du har nycklarna.
Be att få garantidokumentet skriftligt och låt en oberoende advokat läsa det innan du skriver under något.
Skatten är en annan än vid köp av begagnad bostad
Det här överraskar många:
- Nyproduktion från byggherre: du betalar IVA (spansk moms) på bostaden, plus stämpelskatt (AJD). IVA på nya bostäder har legat på 10 procent.
- Begagnad bostad: du betalar i stället ITP, en överlåtelseskatt som varierar mellan regionerna.
Satserna ändras och AJD bestäms regionalt. Kontrollera gällande satser i Andalusien eller den aktuella regionen innan du räknar på totalsumman. Skillnaden blir snabbt tiotusentals euro.
Leveransdatumet är en uppskattning
Byggprojekt blir försenade. Det är inget som bara gäller Spanien, men konsekvenserna blir större när du har sålt bostaden hemma och planerat skolstart för barnen.
Kontrollera vad kontraktet säger om:
- Vilket datum som är avtalat för färdigställande
- Hur lång försening som accepteras innan det får konsekvenser
- Vad du har rätt till vid väsentlig försening
- Om du kan häva köpet och få tillbaka förskotten
Ha alltid en plan för var ni bor om överlämnandet skjuts upp tre månader.
Du köper en beskrivning av en bostad du inte har sett
Renderingar och visningslägenheter visar en idealiserad version. Det som faktiskt är avtalat står i kvalitetsbeskrivningen (memoria de calidades).
Be om den skriftligt och titta särskilt efter:
- Vad som är standard och vad som är tillval mot pris
- Köksutrustning: ingår vitvaror?
- Luftkonditionering: förberedd för installation eller färdigmonterad?
- Om förråd och garageplats ingår eller säljs separat
- Materialkvalitet på golv, badrum och fönster
Fördelarna som är verkliga
- Energiklass. Nya bostäder byggs enligt gällande krav och är betydligt billigare att värma upp på vintern än äldre bebyggelse vid kusten.
- Garantier. Spansk lag ger garantitider för nybyggda bostäder, kortast för ytskikt och längst för konstruktionen.
- Inga dolda överraskningar från tidigare ägares renoveringar.
- Du kan påverka tillval och till viss del planlösning om du kommer in tidigt.
Det här bör du ha på plats
- NIE-nummer. Utan det kan du inte genomföra köpet.
- Spanskt bankkonto för betalningar och senare löpande utgifter.
- Oberoende advokat. Inte byggherrens och inte mäklarens. Din egen.
- Finansieringen klar. Spanska banker lånar ofta upp till 60 till 70 procent till icke-residenter.
- Budget för köpkostnader ovanpå priset: räkna med ett påslag på ungefär 10 till 14 procent.
Kortversionen
Nyproduktion ger dig en bostad som är billigare att driva och enklare att äga, men du tar en risk under byggtiden. Den risken hanterar du med bankgaranti på förskotten, ett kontrakt som säger vad som händer vid försening, en skriftlig kvalitetsbeskrivning och en advokat som jobbar för dig och ingen annan.