Kapitalvinst vid bostadsförsäljning i Spanien: 3 procent-fällan och räknestycket bakom

Säljer du en spansk bostad som icke-resident håller köparen automatiskt inne 3 procent av köpesumman. Pengarna går till de spanska skattemyndigheterna som säkerhet för att du verkligen betalar kapitalvinstskatt. Gör du vinst betalas skatten. Går du med förlust kan du begära de 3 procenten tillbaka, men processen är långsam och tar mellan 6 och 18 månader.

Så räknas kapitalvinsten ut

Kapitalvinst = Försäljningspris (minus försäljningskostnader) - Inköpspris (plus inköpskostnader och dokumenterade förbättringar)

• Försäljningspris: netto efter mäklararvode och advokatkostnader
• Inköpspris: inkluderar ITP eller moms, notarie och lagfart från den gång du köpte
• Dokumenterade förbättringar: kvitton på väsentliga uppgraderingar (inte underhåll)
• Skattesats: 19 procent på kapitalvinst för EU/EES-medborgare

Ett verkligt räkneexempel

Du köpte en lägenhet 2015 för 250 000 euro plus 25 000 i avgifter. Du säljer 2026 för 400 000 och betalar 16 000 i mäklararvode och 3 000 i advokatkostnader.

När du får pengarna tillbaka

Har du förlust eller en liten vinst överstiger de 3 procent som hållits inne vad du är skyldig. För återbetalning krävs att du lämnar in Modelo 210 inom tre månader från försäljningsdatum. Skattemyndigheterna kan göra en detaljerad granskning före återbetalning, särskilt om du har missat att lämna in Modelo 210 tidigare år.

Undantag och avdrag

Permanentbostadsregeln för dig över 65 år

Är du över 65 och har haft bostaden som permanentbostad i minst tre år är kapitalvinsten skattefri. Det förutsätter dock att du var skatteresident i Spanien och inte icke-resident.

Återinvestering i ny bostad

Skatteresidenter kan återinvestera hela vinsten i en ny permanentbostad inom två år för att slippa skatt. Det gäller inte icke-residenta.

Skatteavtalet mellan Sverige och Spanien

Sverige och Spanien har ett skatteavtal. Har du betalt spansk kapitalvinstskatt kan du i regel få avräkning i Sverige för samma vinst, men kontrollera hur det gäller i ditt fall med Skatteverket eller en skatterådgivare. Avtalet är till för att undvika dubbelbeskattning.

Plusvalía municipal (kommunal värdeökningsskatt)

Utöver den statliga kapitalvinstskatten betalas plusvalía till kommunen. Den räknas på tomtvärdets ökning under ägandetiden och kan ligga på 500 till 15 000 euro beroende på kommun och bostad. Säljaren betalar, men frågan kan förhandlas in i kontraktet.